Առևտրային տարածքի մակերեսը հաշվարկելը բարդ գործընթաց է, որը պահանջում է մանրուքների անողոք ուշադրություն: Վարձակալները պետք է հաշվի առնեն մի շարք գործոններ, երբ որոշում կայացնեն վարձակալության պայմանագիր կնքելու մասին, ներառյալ շենքի ընդհանուր մակերեսը և տարածքային չափանիշները: Վարձակալները, ովքեր չեն կարողանում ընկալել կարևոր հասկացությունները, երբեմն զարմանում են թաքնված ծախսերի և օգտագործելի տարածքների վրա, որոնք ավելի փոքր են, քան նրանք պատկերացնում էին:
Քայլեր
3 -րդ մաս 1 -ին. Չափման մեթոդի ընտրություն
Քայլ 1. Համեմատեք չափման տեխնիկան:
Տանտերերը կարող են օգտագործել չափման մի քանի տարբեր տեխնիկա `տարածքի քառակուսի մետրը գնահատելու համար: Այս մեթոդները ներառում են.
- Օգտագործելի քառակուսի մետր, կամ USF. Սա այն տարածքն է, որն իրականում զբաղեցնում է վարձակալը: Վարձակալության գործակալները հաճախ այս ցուցանիշը մեջբերում են ապագա վարձակալներին, սակայն այն ներկայացնում է վարձակալության պայմանագրի միայն մի մասը:
- Վարձակալվող քառակուսի մետր կամ RSF. Սա օգտագործելի քառակուսու և շենքի ընդհանուր մակերեսի քառակուսու տարածքի համադրությունն է: Ընդհանուր տարածքները, որոնք շենքի այն մասերն են, որոնցից օգտվում են բոլոր վարձակալները, ներառում են նախասրահը, վերելակները, միջանցքները և աստիճանավանդակները:
- Համախառն քառակուսի մետր, կամ GSF. Շենքի վարձակալվող քառակուսի մետր ընդհանուր մակերեսը:
Քայլ 2. Որոշեք, թե առևտրային տարածքի հաշվարկման ո՞ր մեթոդն է ձեզ համար լավագույնը:
2010 թվականին շենքերի սեփականատերերի և կառավարիչների ասոցիացիան (BOMA) պարզեցրեց արդյունաբերական չափանիշները առևտրային շենքերում վարձակալվող տարածքների չափման համար:
- Մեթոդ Բ. Մեկ բեռի գործոնի նոր մեթոդը հաշվարկում է վարձակալվող տարածքը յուրաքանչյուր վարձակալի համար `օգտագործելով հատակի մակերեսը չափելու միասնական մոտեցում: Այն նույնն է շենքի բոլոր հարկերի համար:
- Հին մեթոդ Ա. 1996 թ. Ստանդարտը օգտագործում է USF- ի և ընդհանուր քառակուսու համար առանձին միավոր գներ: Որոշ դեպքերում վարձակալների համար կարող է ձեռնտու լինել ընտրել այս մոտեցումը:
Քայլ 3. Ընտրեք չափման մեթոդ `հիմնված հատկության տեսակի վրա:
Սովորաբար, օգտագործվող չափման տեխնիկան կախված կլինի գույքի նպատակային օգտագործումից և վարձակալների նախատեսված թվից: Գրասենյակային շենքերը, առևտրի կենտրոնները և այլ բազմակողմանի շենքեր սովորաբար չափվելու են RSF- ի միջոցով: Մեկ վարձակալությամբ շենքերը, ինչպիսիք են պահեստները կամ արտադրական օբյեկտները, չափվում են GSF- ի միջոցով: Այնուամենայնիվ, հնարավոր է, որ տանտերերից չպահանջվի օգտագործել տարածքի չափման հատուկ մեթոդ:
Քայլ 4. Հաշվի առեք վարձակալության տարածաշրջանային չափանիշները:
Դաշնային օրենսդրությունը թույլ է տալիս տանտերերին չափել վարձակալվող տարածքը ՝ օգտագործելով իրենց ուզած ցանկացած մեթոդ: Այնուամենայնիվ, երկրի որոշ հատվածներ կարող են ունենալ քառակուսի մետր հաշվարկելու տարբեր կանոններ: Երկու նշանավոր օրինակ են.
- Նյու Յորքի անշարժ գույքի խորհուրդը (REBNY) թույլ է տալիս շենքերի սեփականատերերին առավելագույնի հասցնել շահույթը `թույլ տալով նրանց RSF- ն հնարավորինս մոտեցնել GSF- ին:
- Արեւադարձային տարածքներ. Նոր կանոնները վերաբերում են առևտրային շենքերի փակ և բաց տարածքներին այն տարածքներում, որոնք սովորաբար տուժում են եղանակային հատուկ պայմաններից:
Մաս 2 -ից 3 -ից. Առևտրային քառակուսի կադրերի չափում
Քայլ 1. Ոչինչ մի ընդունեք որպես ինքնաբերաբար:
Ինքներդ չափեք օգտագործելի տարածքը: Քառակուսի մետր սահմանելու սխալ հաշվարկը կարող է ձեզ հազարավոր դոլարներ արժենալ վարձակալության տևողության ընթացքում: Չափման տիպիկ ստանդարտները թույլ են տալիս 2 տոկոս հանդուրժողականություն սխալների նկատմամբ, երբ չափում են առևտրային տարածքը: Այնուամենայնիվ, սա կարող է թարգմանվել մեծ գումարների, հատկապես մեծ կամ թանկարժեք տարածքներում: Համոզվեք, որ հնարավորինս մանրակրկիտ չափեք տարածքը, հատկապես, եթե դուք այն վարձակալն եք, ում վրա կարող են բացասաբար ազդել այս սխալ հաշվարկները:
Քայլ 2. Չափել պարզ քառակուսի մետր:
Ուղղանկյուն տարածության համար առևտրային քառակուսի մետր չափելու համար սենյակի երկարությունը ոտքով բազմապատկեք դրա լայնությամբ: Օրինակ, 12 ոտնաչափ երկարություն և 12 ոտնաչափ լայնություն ունեցող սենյակը 144 քառակուսի ոտնաչափ է: L- ձևով կամ բաժանված տարածքների համար կարող եք ինքնուրույն չափել տարածության ուղղանկյունները, այնուհետև գումարել մակերեսները ՝ ընդհանուր մակերեսի չափում ստանալու համար:
Չափումները կարող են իրականացվել ժապավենաչափի կամ լազերային չափման սարքի միջոցով:
Քայլ 3. Հաշվի առեք անսովոր ձևերը:
Careգույշ եղեք սենյակի անկանոն ձևի հատվածները չափելիս: Չափումը կատարելու համար փորձեք սենյակը բաժանել ձևերի ՝ հեշտ հաշվարկվող տարածքներով, ինչպիսիք են ուղղանկյուններն ու եռանկյունիները: Ուղղանկյուն եռանկյան մակերեսը կարելի է գտնել երկու ոչ անկյունագծային կողմերի երկարությունները բազմապատկելով (այդ երկուսը միանում են ուղիղ անկյունով), ապա արտադրյալը բաժանում 2-ի:
- Օրինակ, եթե այնտեղ կա անկյուն, որի միջով անցնում է անկյունագծային պատը, ապա պետք է ավելի բարդ բանաձև օգտագործես `որոշելու տարածքի քառակուսի մետրը: Եթե անկյունագծային պատով տարածության երկարությունը 10 ոտնաչափ էր, իսկ լայնությունը ՝ 8 ոտնաչափ, տարածքի քառակուսի մետր մակերեսը կլիներ 40 ոտնաչափ:
- Պատճառն այն է, որ պատը կիսով չափ կրճատում է քառակուսի մետր մակերեսը, որը 80 կլիներ, եթե սենյակը չկտրեր պատը, որը հատում էր այն:
Քայլ 4. Չափել ընդհանուր տարածքները:
Ընդհանուր տարածքները պետք է չափվեն այնպես, որ վարձակալվող քառակուսի ոտնաչափերը հաշվարկվեն: Ընդհանուր տարածքի քառակուսի մետր մակերեսը չափվում է նույն մեթոդներով, ինչ օգտագործելի քառակուսի մետրը, եթե տեղական օրենքներով այլ բան նախատեսված չէ: Ընդհանուր տարածքները կարող են ներառել վերելակներ, լոգասենյակներ, նախասրահներ, աստիճանների միջանցքներ և միջանցքներ: Կարևորը `ընդհանուր տարածքները պետք է հասանելի լինեն բոլոր վարձակալներին` օգտագործելու կամ օգուտ քաղելու համար: Համոզվեք, որ չափեք շենքի բոլոր ընդհանուր տարածքների ընդհանուր մակերեսը:
Քայլ 5. Համախառն քառակուսի մետր գտնելը:
Համախառն քառակուսի մետր մակերեսը չափում է տարածքի ընդհանուր մակերեսը, ներառյալ արտաքին պատերի հաստությունը: Այս տարածքը չափելու համար հարկավոր է չափել պատի երկարությունը շենքի դրսից և օգտագործել այդ չափերը `քառակուսի մետր հաշվարկելու համար: GSF- ը չի նվազեցվում այնպիսի խոչընդոտների դեպքում, ինչպիսիք են օդափոխման առանցքները, հենարանային ճառագայթները կամ վերելակի առանցքները: GSF- ը չի ներառում բաց տարածքներ, ինչպիսիք են ավտոկայանատեղերը, լողավազանները կամ չփորված նկուղային տարածքները:
3 -րդ մաս 3 -ից. Օգտագործելով քառակուսի կադրերի տեղեկատվություն
Քայլ 1. Հաշվեք շենքի բեռի գործակիցը:
Բեռի գործակիցը ներկայացնում է օգտագործելի քառակուսի մետր մակերեսին ավելացված քառակուսի մետր մակերեսի լրացուցիչ տոկոսը `վարձակալվող քառակուսի մետր հաշվարկելու համար: Բեռի գործակիցը հաշվարկելու համար սկսեք հարցերում գտնել շենքի ընդհանուր օգտագործելի և վարձակալվող քառակուսի մետր մակերեսը: Հիշեք, որ օգտագործելի քառակուսի մետր մակերեսն այն տարածքն է, որը կարելի է վարձակալել վարձակալներին, և վարձու քառակուսի մետրը այդ տարածքն է `գումարած ընդհանուր տարածքները: Այնուհետև բաշխման գործակիցը ստանալու համար RSF- ն բաժանեք USF- ի:
- Օրինակ, եթե շենքն ունի 80 000 քառակուսի ֆուտ օգտագործելի տարածք և լրացուցիչ 20 000 քառակուսի ոտնաչափ ընդհանուր տարածք, վարձակալվող քառակուսի մետր մակերեսը կկազմի 100 000:
- Հետո, բեռի գործակիցը կհաշվարկվի 100, 000 /80, 000 = 1.25:
Քայլ 2. Գույքի համար վարձակալվող քառակուսի մետր գտնելը:
Գույքի համար վարձակալվող քառակուսի մետր մակերեսը կարող է հաշվարկվել `օգտագործելով շենքի բեռնվածքի գործոնը և գույքի USF- ը: Բեռի գործոնը բազմապատկվում է USF- ով ՝ RSF ստանալու համար: Այնուհետև կարող եք օգտագործել RSF- ն և մեկ քառակուսի մետրի գինը ՝ ամսական վարձավճարը պարզելու համար:
- Շարունակելով նախորդ օրինակը ՝ պատկերացրեք, որ գույքը կիսով չափ բաժանված է երկու առևտրային տարածքների միջև: Այսպիսով, յուրաքանչյուրն ունի 40, 000 քառակուսի ոտնաչափ օգտագործելի տարածք:
- RSF- ն գտնելու համար այս գումարը բազմապատկեք բեռնվածքի գործոնով, որը 1.25 է: Սա նշանակում է, որ RSF- ն այս դեպքում կլինի 40, 000 x 1,25 = 50, 000:
Քայլ 3. Կշռեք առևտրային հատկությունների տարբերությունները:
Միավորների գները կարող են շատ տարբեր լինել `կախված շենքի գտնվելու վայրից և դասից: 500 քառակուսի ոտնաչափ (46.5 քառակուսի մետր) գրասենյակի կենտրոնում վարձավճարը կարող է ավելի բարձր լինել, քան 1 քառակուսի ոտնաչափ տարածքի (92,9 քառակուսի մետր) վարձավճարը `ընդամենը 10 բլոկ հեռավորության վրա: Շենքերը պատկանում են 3 ստանդարտ դասակարգումներից 1 -ին:
- Ա դաս. Սրանք քաղաքի ամենահեղինակավոր հատվածների ամենահեղինակավոր շենքերն են: A կարգի շենքերը միջինից բարձր վարձավճարներ են պահանջում:
- Բ դաս. Սա ամենալայն դասակարգումն է: Այս շենքերի մեծ մասն ունի արդար և լավ ավարտ:
- Դաս C: Այս դասի միավորները շատ ֆունկցիոնալ են, բայց առաջարկում են մի քանի հարմարություններ: Վարձավճարներն ընդհանուր առմամբ ցածր են:
Քայլ 4. Հաշվարկեք գույքի ընդհանուր վարձավճարը քառակուսի մետր մակերեսով:
Վարձավճարները սովորաբար հիմնված են տիեզերքի RSF- ի կամ GSF- ի վրա: Այս տվյալները ձեռք բերելուց հետո կարող եք օգտագործել մեկ քառակուսի մետրի շուկայական գինը `գույքի վարձակալության գինը որոշելու համար: Շարունակելով վերը նշված օրինակը, եթե վարձավճարը լիներ RSF ամսական 1,50 դոլար մեկ քառակուսի ոտնաչափ համար, վարձավճարը կկազմեր 1,50 $ 50 $, 000 = 75, 000 $:
